最高院:置换财产后注销土地使用权未涤除抵押权的,不影响抵押效力
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裁判要旨:根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定,置换已抵押的土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为,不具有对抗抵押权人的效力,不影响抵押权人对已抵押的土地使用权抵押权的行使。

【案情简介】

一、建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日至2015年2月6日签订三份《人民币流动资金贷款合同》,借款10000万元。

二、为保证债务的履行,建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》,抵押物为三处土地使用权及其地上房屋,债权发生期间为2013年3月29日至2016年3月28日,最高限额1亿元。双方于2013年4月2日在分宜县房产交易所办理了房地产抵押登记手续,房屋他项权证载明土地证号,未单独办理土地使用权抵押登记。

三、上述合同签订后,建行分宜支行发放了贷款,共计10000万元。江锂科技仅支付部分利息。2015年10月29日,法院受理江锂科技破产重整申请。

四、2015年8月,建行分宜支行向江西高院起诉,请求判令江锂科技还本付息并对抵押的房产及土地享有抵押权。一审法院判决江锂科技还本付息,建行对抵押房产享有抵押权,但对房屋占用土地使用权无权优先受偿。

五、建行分宜支行不服,上诉至最高法院。二审期间江锂科技提交其与案外人签订的《资产置换协议》、《土地登记情况表》作为新的证据,证明案涉土地使用权未办理抵押登记,土地使用权证已经注销且已经置换至案外人名下。最高法院二审改判建行分宜支行对抵押房产及其所占用的土地享有优先受偿权。

【经验总结】

本案一审法院认定建行分宜支行对案涉土地使用权不享有抵押权的原因是案涉土地使用权未办理抵押登记。但最高法院从两个方面论证建行分宜支行对案涉土地使用权享有抵押权。第一,根据《担保法司法解释》第六十条,以不动产进行抵押而县级主管部门对登记部门未作统一规定的,“当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力”。本案中建行分宜支行在办理房产抵押登记时注明了房产对应的土地使用权证号,最高法院据此认为案涉土地使用权已经办理了抵押登记。第二,根据《物权法》第一百八十二条的规定,房地分别抵押或者经抵押其中一项的,另一项视为一并抵押。因此,即使本案中建行分宜支行仅办理了房屋抵押登记,其仍可根据上述规定对案涉土地使用权享有法定抵押权。在证成建行分宜支行对土地使用权享有抵押权的基础上,最高法院根据《物权法》第一百九十一条的规定,认为江锂科技置换已抵押土地使用权的行为未经抵押权人同意并涤除抵押权,对抵押权人不发生效力。故虽然案涉土地使用权证已经被注销,仍不影响抵押权人行使抵押权。

1、房地一致原则是不动产法律法规的一项基础性原则,其核心内涵在于土地使用权及其地上建筑物不得分别或单独处分,分别或或者单独处分的视为一并处分。此处的处分不仅指买卖、互易等以发生所有权变动为目标的行为,也包括抵押行为。即房地分别抵押或仅抵押其中一项的,视为一并抵押。

2、除了房地一致原则以外,本案中另一个值得关注的点在于不动产登记机构未作统一规定时不动产抵押登记的效力问题。为最大限度的维护抵押权人的利益,最高法院将房地登记部门在房屋他项权利证上注明土地使用权编号的行为也认定为抵押登记。法律依据为《担保法司法解释》第六十条。根据该条规定,“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力。”这一裁判观点,在未建立统一的不动产登记制度前有一定的参考价值,但在2014年底国务院颁布《不动产登记暂行条例》,建立统一的不动产登记制度。因此,此后非在国家统一确定的不动产登记机构办理不动产抵押登记的,不能发生抵押登记的效果,抵押权不能设定。?

bet36体育娱乐官网bet36体育投注 3、根据《物权法》第一百九十一条第一款的规定,转让抵押物并涤除抵押权应经过以下程序:(1)征得抵押人同意;(2)将转让价款用以提前清偿债务或提存。同条第二款规定,虽未经抵押权人同意转让抵押物,但以抵押所得清偿债务的可涤除抵押权。因此,无论如何,涤除抵押物上的抵押权必须以清偿抵押物所担保的债权为前提。在本案中,江锂科技在案件审理期间将案涉土地使用权以资产置换的方式转让给了案外人并且注销了土地使用权证。在通常情况下,土地使用权证被注销(征收、自然灾害毁损等)后,抵押权已无所依附,抵押权人无法再行使抵押权。但最高法院认为,因为抵押物未涤除抵押权,故即使土地使用权证因置换被注销,仍不能对抗抵押权人,抵押权人权人对案涉土地使用权仍享有抵押权。对于债权人建行分宜支行而言,无异于起死回生。因此,对于抵押人而言,切勿以为注销了在先的不动产登记即免除抵押义务;对于抵押权人而言,也切莫以为没有了在先不动产登记登记就绝对丧失了抵押权。

【相关法条】

《物权法》

第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。?

《担保法司法解释》

第六十条 以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力。?

《不动产登记暂行条例》

第五条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第七条 ?不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。


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